Diagnostic technique global (DTG) : est-il obligatoire pour votre copropriété ?

Diagnostic Technique Global (DTG) : Comprenez son rôle, son obligation et son coût. Le DTG est essentiel pour évaluer l'état de votre immeuble et planifier les travaux à 10 ans.

Diagnostic technique global (DTG) : de quoi s'agit-il ?

Le Diagnostic technique global (DTG) est un état des lieux approfondi destiné à évaluer la santé d’un immeuble en copropriété. Il passe en revue les parties communes, les équipements, la sécurité des installations et la gestion technique de l’immeuble. Il mesure également la performance énergétique et recense les travaux à prévoir sur une période de dix ans, en fournissant une estimation des coûts. Cet outil préventif et stratégique permet aux copropriétaires de planifier sereinement les grandes décisions collectives.

• Analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements.
• Vérification du respect des obligations réglementaires du bâtiment.
• Examen énergétique et recommandations d’amélioration.
• Établissement de la liste des travaux nécessaires avec un échéancier sur dix ans.

Est-il obligatoire pour votre copropriété ?

Le DTG est obligatoire lors de toute mise en copropriété d’un immeuble d’habitation de plus de dix ans, c’est-à-dire au moment où l’immeuble est divisé en lots.

Pour une copropriété déjà existante, le DTG reste facultatif. Le syndic peut proposer sa réalisation à l’assemblée générale, où les copropriétaires se prononcent par vote.

Il existe toutefois un cas particulier : le maire ou le préfet peut imposer un DTG si l’immeuble présente des désordres majeurs (insalubrité, danger). Dans ce contexte, le syndicat des copropriétaires est tenu de le produire.

DTG, PPPT et PPT : comment tout s’articule ?

Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) programme les travaux prioritaires sur dix ans pour les parties communes des immeubles ayant dépassé un certain âge. Une fois adopté en assemblée générale, il devient le PPT, devenant alors une feuille de route pour le syndicat des copropriétaires. En savoir plus sur le PPPT.

Le contenu du PPPT s’appuie sur l’analyse de l’état du bâti et des équipements, et se fonde notamment sur le DPE collectif (Diagnostic de performance énergétique collectif), ainsi que sur le DTG existant le cas échéant. Point important : si un DTG fait apparaître qu’aucun travail n’est nécessaire dans les dix ans, la copropriété n’est pas tenue d’établir un PPPT.

• Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) organise les travaux et propose un échéancier détaillé.
• Le PPT ainsi voté est intégré au carnet d’entretien de la copropriété.
• Le financement repose notamment sur le fonds travaux.

DPE collectif et DTG : qui fait quoi ?

Le DPE collectif mesure la performance énergétique d’un immeuble d’habitation. Depuis 2024, il est obligatoire pour les plus grandes copropriétés construites avant 2013, et ce dispositif s’étend progressivement aux copropriétés de taille plus modeste. Un DPE collectif est valable dix ans: Voir les modalités du DPE collectif ici.

Le DTG intègre déjà l’évaluation énergétique de l’immeuble. Réaliser un DTG permet ainsi de structurer le futur PPPT et d’éviter la multiplication d’études similaires, si cela est jugé pertinent.

Comment décider et voter un DTG ?

Le parcours en assemblée générale

1. Le syndic inscrit la question du DTG à l’ordre du jour.
2. Les copropriétaires votent la réalisation à la majorité simple.
3. Le prestataire retenu effectue le diagnostic technique global.
4. Les résultats sont présentés lors de la première assemblée générale suivante.
5. Les copropriétaires se prononcent alors sur les suites à donner aux préconisations de travaux.

Le choix du prestataire est essentiel : il doit être compétent, indépendant et assuré, afin de garantir la qualité des analyses et la sérénité de la copropriété. Le DTG, et le cas échéant la liste des travaux décidés, sont intégrés au carnet d’entretien accessible à tous.

Ce processus peut sembler complexe, et un accompagnement expert se révèle précieux : des services tels que Renovation Man proposent un suivi global de votre projet. Grâce à leur réseau d’entreprises sélectionnées, à un pilotage sûr et à des architectes d’intérieur expérimentés, ils transforment un diagnostic en projet concret et cohérent avec votre budget et vos contraintes de calendrier. En savoir plus sur Renovation Man.

Qui paie et combien prévoir pour un DTG ?

Le coût d’un DTG dépend de la taille de la copropriété, de la complexité du bâti et de la situation géographique. Il n’existe pas de grille tarifaire publique : chaque étude fait l’objet d’une estimation sur mesure. Les frais sont partagés entre copropriétaires au prorata des tantièmes de chacun. Cette dépense ne peut pas être récupérée auprès d’un locataire.

Concernant les travaux, un PPT voté mobilise le fonds travaux et des appels de fonds planifiés. L’échéancier vise à répartir l’effort financier sur plusieurs années.

Pourquoi lancer un DTG même sans obligation ?

• Vision claire de l’état de l’immeuble et de ses priorités.
• Décisions plus rapides en assemblée, grâce à un référentiel technique partagé.
• Programmation de travaux étalés et budgétés.
• Préservation de la valeur patrimoniale, notamment grâce à l’amélioration énergétique.

À anticiper : le temps requis pour la collecte de données, la coordination des intervenants et la nécessité de bien communiquer les enjeux à l’ensemble des copropriétaires. Une gestion rigoureuse limite les tensions et sécurise le déroulement de chaque étape du projet.

Votre check-list DTG pour la prochaine AG

• Demander au syndic l’inscription du sujet à l’ordre du jour.
• Comparer plusieurs devis de bureaux d’études, en examinant méthodes et délais proposés.
• Définir précisément le périmètre : visites, sondages visuels, collecte des données énergétiques.
• Prévoir une réunion de restitution pédagogique pour tous les copropriétaires.
• Anticiper la préparation du PPPT sur la base du DTG.
• Organiser la consultation pour les futurs travaux : le recours à un intermédiaire dédié, comme un courtier en travaux, peut faciliter la comparaison des offres et sécuriser le calendrier.

Vente d’un lot : quel impact des documents techniques ?

Le DTG, devenu accessible à tous les copropriétaires, doit être remis à l’acquéreur lors de la vente d’un lot de copropriété. De même, le PPT adopté, ou à défaut le PPPT, fait partie du dossier transmis au notaire. Ces documents apportent à l’acheteur une vision claire de l’état de l’immeuble et des travaux à venir.

En résumé : obligatoire, facultatif… mais toujours utile

Le DTG est imposé lors d’une mise en copropriété d’un immeuble résidentiel de plus de dix ans, ou sur demande des autorités en cas d'insalubrité de l'immeuble. Dans tous les autres cas, c’est un outil stratégique au service du pilotage de la copropriété, de la préparation d’un PPPT et de décisions sereines sur les futurs travaux.

Un DTG bien mené fait gagner du temps à l’assemblée et de la sérénité aux copropriétaires.

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