Rénover un logement loué : ce que la loi autorise sans l’accord du locataire

Découvrez les travaux que le bailleur peut réaliser sans accord locataire: entretien, urgence, et performance énergétique sont clés!

Ce que le bailleur peut faire sans l’accord du locataire

La législation encadre strictement les interventions que le propriétaire peut réaliser dans un logement loué sans avoir besoin de l’accord écrit du locataire. Par principe, le locataire est tenu de laisser l’accès au logement pour des travaux d’entretien courant, de maintien en état, d’amélioration des parties communes ou privatives, ainsi que pour les chantiers visant à améliorer la performance énergétique. Cependant, le propriétaire doit toujours notifier le locataire à l'avance par une notification de travaux. Aucun chantier ne peut débuter les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire, comme le stipule l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

• Travaux de maintien en état et entretien courant du logement.
• Amélioration des parties communes ou privatives de l’immeuble.
• Travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement.
• Interventions nécessaires pour respecter les critères de décence.

Urgence, décence et performance énergétique : quand l’accord n’est pas requis

Certains travaux ne peuvent attendre l’échéance du bail. Le locataire doit permettre leur réalisation même si cela entraîne des désagréments ponctuels. Par ailleurs, le bailleur est légalement tenu de remettre et maintenir un logement décents en termes de sécurité, salubrité et performance énergétique.

Exemples typiques

• Remplacement d’un chauffe-eau qui fuit, mise en conformité électrique, réparation d’une colonne d’évacuation.
• Isolation des combles, installation de robinets thermostatiques, changement d’une chaudière obsolète.
• Travaux imposés pour atteindre le niveau minimal de performance énergétique exigé dans le DPE.

Toutes ces interventions relèvent des obligations générales du bailleur pour offrir un logement conforme aux critères de décence et assurer son entretien.

La procédure à respecter avant d’entrer dans les lieux

Avant tout début de travaux, le propriétaire doit informer le locataire par une notification, remise en main propre ou par courrier recommandé. Cette notification doit détailler la nature des travaux, les modalités d’exécution, ainsi que la période d’intervention envisagée. Sauf accord du locataire, aucun chantier ne peut être programmé pendant les week-ends et jours fériés. Si les conditions des travaux deviennent vexatoires ou comportent un danger, le juge peut ordonner l’arrêt temporaire.

Checklist de la notification de travaux

• Nature détaillée des travaux et pièces concernées.
• Plages horaires, estimation de la durée, et les différentes étapes si nécessaire.
• Mesures de protection, accès à l’eau et à l’électricité, contacts du responsable du chantier.
• Coordination avec le syndic lorsque les parties communes sont concernées.

Durée des travaux : réduction de loyer et droit au juge

Lorsque des réparations urgentes se prolongent au-delà de 21 jours, le Code civil prévoit une réduction proportionnelle du loyer. Si les travaux rendent une partie du logement indisponible, le loyer doit être diminué en fonction de la durée et de la surface affectée. Si, de surcroît, le logement devient inhabitable, le locataire peut saisir le juge pour demander la résiliation du bail. Ces dispositions sont prévues à l’article 1724 du Code civil. (legifrance.gouv.fr)

• Après 21 jours de travaux : réduction proportionnelle du loyer.
• En cas d’inhabitabilité du logement : possibilité de demander une résiliation judiciaire.
• En cas de travaux abusifs ou dangereux, comme par exemple ceux présentant un risque grave pour la santé ou la sécurité du locataire, une interruption peut être décidée par le juge.

Anticiper et planifier précisément la durée des travaux, ainsi que phaser les interventions, permet de limiter les désagréments pour le locataire tout en sécurisant le suivi du chantier.

Travaux nécessitant l’accord écrit du locataire

Le propriétaire ne peut pas décider unilatéralement d’effectuer certaines transformations du logement. Pour déplacer des cloisons, modifier la configuration de la cuisine ou procéder à une transformation lourde d’équipements privatifs, l’accord écrit du locataire est indispensable. À défaut, le juge pourra être sollicité. L’article 7, f) de la loi de 1989 encadre ces situations.

Points à prendre en compte

• Décrire précisément les modifications envisagées et les modalités de remise en état si le locataire refuse.
• Établir un calendrier compatible avec l’utilisation quotidienne du logement.
• Prendre en compte et prévoir des solutions temporaires si l’eau chaude, la cuisine ou la salle d’eau sont impactées.

Cap sur la rénovation énergétique : calendrier et impact en location

À partir du 1er janvier 2025, il sera interdit de louer les logements classés G en DPE. La loi prévoit ensuite l’extension progressive de cette interdiction aux logements classés F puis E aux échéances suivantes. Ces évolutions s’inscrivent dans la loi « Climat et résilience ». (service-public.fr)

• À partir du 1er janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés G.
• Élargissement aux logements F à la date déjà fixée par la loi.
• Puis extension aux logements E à l’échéance suivante, selon le même texte. (vie-publique.fr)

En pratique, il est donc essentiel pour le bailleur de programmer des travaux ciblés afin d’améliorer le DPE conformément aux règles, sans compromettre le quotidien du locataire. Pour anticiper les coûts et mieux arbitrer les choix, consultez notre guide pour planifier une rénovation complète sans dépasser son budget.

Pour tout savoir sur les aides et obligations concernant l’efficacité énergétique, explorez aussi notre analyse sur les Obligations CEE 2026, utile pour identifier les leviers de financement privé.

Copropriété occupée : organiser les chantiers et informer

Lorsque des travaux impactent les parties communes ou les colonnes techniques, il importe d’associer le syndic dès le départ. Pour les immeubles anciens, la réalisation d’un Diagnostic technique global (DTG) permet de hiérarchiser les priorités : structure, réseaux, enveloppe, sécurité incendie. N’oubliez pas d’informer tous les occupants, d’afficher le planning dans les espaces communs et de bien coordonner les interventions.

Bonnes pratiques en immeuble occupé

• Découper les interventions par zones pour conserver l’usage des pièces essentielles.
• Mettre en place une protection et un nettoyage quotidien dans les circulations communes.
• Bien déterminer les créneaux horaires, et prévoir une astreinte en cas d’imprévu.

Concilier droit et confort d’usage pendant les travaux

Le respect de la réglementation est crucial, mais il ne suffit pas à garantir le bon déroulement du chantier au quotidien. Une communication fluide et régulière est essentielle pour apaiser les tensions et faciliter le suivi. Désignez un référent unique, partagez des comptes-rendus hebdomadaires et proposez des aménagements temporaires lorsque la cuisine ou la salle d’eau sont inaccessibles.

Chez Renovation Man, un expert dédié assure la coordination du planning et de la sécurité avec des entreprises de confiance. Nos architectes d’intérieur adaptent le projet aux contraintes d’un logement occupé : phasage optimisé, zones tampons, solutions provisoires. Vous bénéficiez d’un accès sécurisé aux espaces essentiels tout en améliorant durablement la qualité de votre bien.

Envie d’avancer sereinement ?

Votre projet peut s’inscrire dans le respect de la loi, du calendrier et du quotidien du locataire. Nous vous proposons un plan d’actions clair : estimation rapide, sélection d’artisans qualifiés, pilotage rigoureux du chantier et accompagnement par un expert dédié et nos architectes d’intérieur. Discutons ensemble de vos futurs travaux : contactez Renovation Man pour transformer votre bien loué dans les règles et au bon rythme.

FAQ